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內容來自sina新聞

日本樓市崩盤對中國的啟示

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  中國國慶"黃金周"前一天,中國央行[微博]公佈的房貸新政,讓市場開始感受到整體房地產政策出現放松跡象。盡管黃金周期間樓市成交量尚未明顯 回暖,樓市能否回穩還取決於政策是否能落實,但我們看到,整體的房屋銷售開始改善,三線城市的成交量已經開始出現瞭同比上升。筆者認為房地產市場在第四季 度將獲得支持,未來政府如果進一步推出更加市場化的措施,長遠而言,房地產發展將因此受益。

  筆者曾多次指出,目前中國樓市正經歷著周期性的放緩。房地產投資的放緩,與固定資產投資減緩的整體趨勢是保持一致的。由於中國房地產投資占到固 定資產投資的25%,也與其它行業和銀行也密切相關,樓市下行成為瞭拖累今年經濟增長的重要因素。不少市場觀察人士常將中國樓市目前的發展與日本90年代 樓市崩盤進行比較,我們認為中國本輪樓市調整與日本90年代不同,但與其70年代樓市下行狀況非常類似,而日本這段樓市調整歷史常常被市場所忽略。

  日本70年代樓市調整從1974年開始,在此之前的1968-1973年,樓價出現瞭強勁的上升。當時樓價上升的主要原因是,第二次世界大戰之 後(1947-1949)之後日本的高出生率造成瞭嬰兒潮,加上70年代石油危機,引發瞭通貨膨脹和房屋信貸擴張。為瞭控制可能出現的樓市泡沫,日本政府 對土地所有者收稅、收緊土地使用、還將利率水平從1972年6月份的4.25%調高至1973年12月份的9%。在政府采取瞭樓市收緊政策之後,抵押貸款 收縮,地價也開始下降。經歷瞭三年的調整之後,日本的房地產市場在1976年下半年開始恢復,之後再次出現瞭十年的樓價上升,直到1991年日本樓市崩 盤。

  對比目前中國樓市和宏觀經濟發展的狀況,首先,從全球的水平來看,中國的經濟發展水平還有很大的追趕空間。目前中國的人均GDP相當於美國的約 22%,而日本在1971年人均GDP就達到瞭美國約22%水平。1991年日本樓市崩盤時,它已經是發達經濟體,其人均GDP相當於美國的80%。因 此,在經濟發展水平上,中國還有很大的追趕空間。

  第二,中國的城鎮化和人口結構均將支持房地產市場的發展。1950至1970年,日本戰後經濟發展過程中出現瞭快速的城鎮化。到1970年時, 約有72%的人口為城市人口。中國的官方數據顯示,目前約有53%的人口為城鎮人口,這相當於日本1955年的水平。我們在早前的研究中曾指出,中國實際 的城鎮化率可能比官方數字要少15%到20%,這主要是由於戶口制度限制,居住在城市的農村居民不能獲得社保和養老保險。此外,中國的人口年增長率達到 0.5%,隨著獨生子女政策的放松,中國人口的增速還將進一步上升。

  第三,中國政府仍有較大的政策空間可以防止經濟下行。1974年日本樓市調整是政策調整的結果。當時日本采取的政策包括土地改革、征收土地使用 稅以及收緊貨幣政策。同樣,目前中國的樓市調整也是政策調整所希望看到的。中國國務院從2011年推出"國八條"以來就對樓市實施收緊的政策。房屋限購令 也持續瞭相當長的一段時間,央行也一直將中國的利率維持在較高的水平。因此,中國仍有相當大的政策空間可以防止房地產市場出現"硬著陸"。

  整體而言,筆者對中國房地產市場的前景保持審慎樂觀,但日本樓市崩盤的經驗仍值得中國借鑒。1985年廣場協議之後日元被迫升值,貨幣的大幅升值導致資本大量流入,造成瞭金融市場動蕩,也大幅降低瞭日本出口的競爭力。

  此外,1989年日本央行開始收緊貨幣政策的時候,樓市的泡沫已經出現,日本央行大幅加息是刺破樓市泡沫的首要原因。從日本的經驗中可以看到, 在樓市下行之時,中國政府需要對宏觀經濟風險和金融風險保持謹慎。筆者也認為,中國需要防止過度緊縮,並應該促進有序地去杠桿化。房地產行業的金融風險與 其它領域高度相關,特別是影子銀行和信托行業等,因此,隻有創造一個寬松的貨幣政策環境促進有序去杠桿化,才可以降低樓市下行過程中的宏觀經濟和金融的風 險。

  (註:本文僅代表作者本人觀點,劉利剛為澳新銀行大中華區首席經濟學傢,楊宇霆為澳新銀行大中華區資深經濟學傢)

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-13/08372941451.shtml

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